Stroški po nakupu stanovanja
Nepremičninski posredniki poročajo, da imajo v zadnjem obdobju spet več dela, tudi na bankah se je okrepilo povpraševanje po posojilih, na porast transakcij z nepremičninami kažejo tudi statistike. Za kupce so posebno zanimiva nova stanovanja. Zanimalo nas je, kdaj in v kolikšnem deležu je novi lastnik dolžan začeti plačevati stroške, povezane z upravljanjem ter zavarovanjem objekta oziroma večstanovanjske stavbe kot celote.
Bremena prevzamemo ob podpisu pogodbe
»Z dnem, ko stranka – fizična oseba, podpiše pogodbo o nakupu stanovanjske enote in postane tudi lastnica, prevzame vsa bremena, ki izhajajo iz naslova lastništva stanovanja,« so povedali na ministrstvu za okolje in prostor. To pomeni, da smo kot etažni lastniki v skladu z določbami pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb odgovorni za stroške od dneva nakupa nepremičnine in takrat tudi začnemo plačevati vse dobave in storitve oziroma skupne obratovalne stroške. Sem sodijo skupna elektrika, komunalne storitve, stroški v skupnih prostorih in podobno, kjer se storitve ne merijo po individualnih števcih. Etažne lastnike bremenijo vsi stroški, ki izvirajo iz lastništva, ne glede na to, ali so se v stanovanje dejansko vselili ali ne.
Najpozneje 15 dni po podpisu pogodbe moramo upravniku sporočiti število uporabnikov stanovanja, da nam bo lahko začel zaračunavati obratovalne stroške. Ti se delijo glede na število uporabnikov posamezne enote in se bodo začeli plačevati takoj po sklenitvi pogodbe – torej ne glede na to, kdaj se bomo v stanovanje dejansko vselili. »Izjema pri delitvi obratovalnih stroškov, vezanih na število uporabnikov stanovanja, nastane le v primeru, ko gre za prvo prodajo v skladu z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, dokler ni prodana več kot polovica stanovanj,« so še dodali na ministrstvu. V tem primeru se obratovalni stroški delijo po številu posameznih enot v stavbi.
Za zavarovanje je potrebno tričetrtinsko soglasje
Zanimalo nas je tudi, kdo ureja zavarovanje večstanovanjske stavbe kot celote, če v njej večina stanovanjskih enot (še) ni prodanih. »Vsekakor investitor, ki je v tem primeru še večinski lastnik stavbe – ima večino po solastniških deležih,« je povedala Lidija Križaj s Stanovanjske zadruge Tomačevo–Jarše. Če je investitor lastnik več kot treh četrtin stavbe, se o zavarovanju stavbe lahko odloči sam. Če objekt zavaruje, plača delež za vsa še neprodana stanovanja, lastniki posameznih enot pa svoje deleže.
Kadar se investitor za zavarovanje objekta ne odloči, ga lahko sklenejo etažni lastniki (kupci stanovanj) potem, ko imajo skupaj več kot 75-odstotni solastniški delež. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb namreč predpisuje, da se etažni lastniki o zavarovanju stavbe kot celote odločajo z več 75-odstotnim soglasjem glede na solastniške deleže. »Pri tem ni pomembno, kdo je lastnik stanovanj v navedem deležu, investitor ali kupci stanovanj – fizične osebe,« so povedali na ministrstvu.
Višina zavarovalne vsote je stvar dogovora
Tako so tudi kritja in višina zavarovalne vsote odločitev etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot 75 odstotkov glede na celoto. Če je v večstanovanjski stavbi odkupljenih le pet od tridesetih enot, lastniki teh petih enot o zavarovanju stavbe ne morejo odločati, kar pomeni, da tudi ne morejo odločati o višini cene zavarovanja. Lastniki se najpogosteje odločajo za zavarovanje na dejansko vrednost, je povedala Križajeva. Cena se določi za stavbo, nato pa se razdeli na solastniške deleže med etažnimi lastniki. »Vsak lastnik dobi pripadajoči delež za svoje stanovanje, enako velja za investitorja, ki krije stroške za lastniške deleže še neprodanih enot,« je še dodala.
Zavarovanje stavbe je pravica, ne dolžnost
Če stanovanjske stavbe ni zavaroval že investitor (prodajalec), je odločitev o zavarovanju stavbe, skupnih delov in naprav prepuščena etažnim lastnikom, so povedali na ministrstvu. Zavarovanje stavbe namreč ni dolžnost etažnih lastnikov, temveč njihova pravica. Če zavarovanja ne želijo, ga preprosto ne sklenejo.
Kot je povedal Borut Jager, vodja premoženjskih zavarovanj v Wiener Städtische zavarovalnici, se posamezni lastnik lahko sam odloči za zavarovanje objekta, in sicer v skladu z njegovim lastniškim deležem. Če preostali lastniki požarnega zavarovanja ne želijo skleniti, lahko polico z želenimi kritji sklene pri kateri koli zavarovalnici. Kadar pa se solastniki za to zavarovanje odločijo, a je posameznik nezadovoljen z višinami zavarovalnih vsot ali v polico niso vključena vsa kritja, ki so po njegovem mnenju potrebna, ima dve možnosti: lahko sklene dodatek k obstoječi polici požarnega zavarovanja in plača dodatne premije glede na solastniški delež ali pa sklene novo požarno zavarovanje (spet glede na lastniški delež) z želenimi kritji pri drugi zavarovalnici. Vendar bo v tem primeru določen delež objekta za posamezne nevarnosti (na primer požar) zavarovan dvakrat, kar pa ob morebitnem zavarovalnem primeru ne bo vplivalo na višino izplačane zavarovalnine, opozarja Jager, saj so zavarovalnine pri premoženjskih zavarovanjih omejene največ do višine dejanske škode. Če so police sklenjene pri različnih zavarovalnicah, si te stroške škode med seboj razdelijo glede na višino posamezne zavarovalne vsote. Kadar je glede na škodni dogodek ustrezno zavarovan le del objekta, zavarovalnica zavarovalnino izplača v skladu z veljavnimi policami in glede na to, kdo je plačeval premije.
