Pri prodaji nepremičnine je poleg pogajanj in priprave dokumentacije ključnega pomena tudi razumevanje davčnih obveznosti. Prodajalci pogosto šele ob sklenitvi pogodbe izvedo, da morajo plačati davek na promet nepremičnin ali celo dohodnino od dobička iz kapitala. Da vas postopki ne presenetijo, v nadaljevanju predstavljamo najpomembnejša pravila in novosti, ki veljajo trenutno.
Davek na promet nepremičnin (DPN)
Pri vsaki prodaji nepremičnine mora prodajalec plačati 2 % davka na promet nepremičnin.
Davčna osnova je prodajna cena, določena v pogodbi, če ta odraža tržno vrednost. Če FURS oceni, da je vrednost bistveno prenizka, lahko odmeri davek po tržni oceni.
- Zavezanec za plačilo: praviloma prodajalec (lahko se pogodbeno dogovori drugače).
- Rok za oddajo napovedi: 15 dni po sklenitvi pogodbe.
- Obrazec: Napoved za odmero davka na promet nepremičnin (oddaja preko eDavki).
- Izjeme: davek se ne plača ob razvezi zakonske zveze, dedovanju, prenosu na zakonca pri delitvi skupnega premoženja ali pri zaščitenih kulturnih spomenikih.
Dohodnina od dobička iz kapitala
Če ste nepremičnino pridobili po 1. januarju 2002, morate ob prodaji preveriti, ali ste zavezani plačati dohodnino od dobička iz kapitala.
Davčna osnova je razlika med prodajno in nabavno vrednostjo, zmanjšana za 1 % normiranih stroškov in morebitne dokumentirane stroške izboljšav (npr. adaptacije, gradbena dovoljenja, davek na promet ipd.).
Aktualne davčne stopnje (2025)
- Do 5 let lastništva: 25 %
- Po 5 letih: 20 %
- Po 10 letih: 15 %
- Po 15 letih: oprostitev davka (0 %)
Oprostitev plačila
Dohodnine ni treba plačati, če:
- ste v prodani nepremičnini imeli prijavljeno stalno prebivališče in
- ste tam dejansko bivali najmanj 3 leta pred prodajo.
To velja za do dve stanovanji oziroma hiši, ki ste ju uporabljali za lastno bivanje.
Primer izračuna (2025)
- Prodajna cena: 220.000 €
- Nakupna cena (2016): 170.000 €
- Čas lastništva: 9 let → davčna stopnja 20 %
- Normirani stroški: 2.200 €
- Davek na promet (2 %): 4.400 €
- Davčna osnova: 220.000 – 2.200 – 4.400 – 170.000 = 43.400 €
- Dohodnina (20 %): 8.680 €
Če bi bila nepremičnina v lasti več kot 15 let ali bi prodajalec v njej stalno bival, bi bil oproščen plačila dohodnine.
Dodatne obdavčitve in posebnosti
Davek na oddajanje nepremičnin
Če stanovanje ali hišo oddajate, plačate 25 % dohodnine od najemnine, pri čemer se priznajo 10 % normirani stroški.
Primer: pri mesečni najemnini 400 € znaša letni davek 1.080 €.
Davek na višje vrednosti nepremičnin
Poseben davek na luksuzne nepremičnine, ki je bil v veljavi leta 2014, se trenutno ne uporablja. Zakon o davku na nepremičnine iz leta 2014 je bil razveljavljen, nova ureditev pa do danes ni sprejeta.
Praktični nasveti za prodajo
- Shranjujte račune za naložbe, prenove in davke – dokazila lahko znižajo davčno osnovo.
- Preverite tržno vrednost: če je prodajna cena bistveno nižja, lahko FURS davek obračuna po oceni GURS-a.
- Dogovorite se o plačilu DPN že v pogodbi, da ne pride do sporov med prodajalcem in kupcem.
- Napoved vložite pravočasno – v 15 dneh po prodaji.
- Oprostitev uveljavljajte le, če lahko dokažete stalno prebivališče in dejansko bivanje.
Prodaja nepremičnine je pomemben finančni dogodek, ki prinaša tudi davčne obveznosti. Čeprav so osnovne stopnje že več let stabilne, se pravila o oprostitvah in postopkih redno posodabljajo. Priporočljivo je, da pred prodajo preverite aktualna določila na portalu FURS ali se posvetujete z davčnim svetovalcem.
