Tanja Smrekar, avtorica članka v Financah, je podrobno preučila obdavčitev nepremičnin na Hrvaškem, v Italiji in Avstriji.
V članku avtorica primerja davčne sisteme teh držav z načrtovano 1,45-odstotno obdavčitvijo nepremičnin v Sloveniji. Njena analiza ponuja aktualen in uporaben pregled, ki bralcem omogoča lažjo primerjavo davčnih obremenitev.
Kot vemo, sta premier Robert Golob in finančni minister Klemen Boštjančič ob koncu leta napovedala nov, kar 1,45-odstoten nepremičninski davek.
Ta bo – če bo sprejet – prizadel predvsem tiste, ki imajo v lasti več nepremičnin, vključno z vikendi in stanovanji, v katerih živijo denimo otroci lastnikov. Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je pred tem zvišala vrednost nepremičnin, katerih lastniki so v zadnjih letih morda izvedli energetsko sanacijo, zamenjali stari ogrevalni sistem s toplotno črpalko ali namestili sončno elektrarno na streho. Lastniki, ki so s svojimi ukrepi prispevali k zmanjšanju izpustov toplogrednih plinov, bodo tako lahko deležni višje ocenjene vrednosti svoje nepremičnine in s tem “nagrajeni” z višjim davkom.
Ta davek bi bil najvišji v primerjavi s sosednjimi državami. Tudi Italijani, znani po visokih davkih, imajo nižje stopnje. Enako velja za Avstrijce in Hrvate, čeprav so slednji davek letos zvišali.
V članku na Financah primerjajo predlagani slovenski davek na nepremičnine z davki na nepremičnine v sosednjih državah: na Hrvaškem, v Avstriji in Italiji.
Primerjava je osredotočena izključno na redni letni davek na nepremičnine, ki ga morajo lastniki plačevati ne glede na to, ali nepremičnino uporabljajo ali ne.
V analizo ni vključenih davkov, ki se plačujejo ob nakupu ali prodaji nepremičnin, niti davka na oddajanje nepremičnin v najem.
Slovenija: Danes 200 evrov, po novem 3.500 ali več
Po načrtih premierja Roberta Goloba bi za prazno stanovanje, apartma ali vikend, katerega posplošena tržna vrednost po Gursu znaša 250 tisoč evrov, morali plačati 3.620 evrov davka na nepremičnine letno, poleg tega pa plačati še nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).
Današnji davek: 200 Evrov
Za stanovanje v Ljubljani, ocenjeno na 250 tisoč evrov (60–70 kvadratnih metrov), lastnik trenutno plačuje NUSZ, denimo sto evrov na leto.
Če v njem ne živijo lastnik ali njegov ožji družinski član, se plačuje tudi davek na premoženje občanov, ki je po višini podoben NUSZ. Skupni strošek torej znaša okoli 200 evrov letno za prazno stanovanje ali stanovanje v najemu.
Načrtovani davek: 3.620 Evrov
Po novih načrtih bi lastnik za isto nepremičnino, če v njej ne živi, moral letno plačati 3.652 evrov davka. To bi veljalo tudi, če bi v nepremičnini živel njegov otrok. Nepremičninskega davka bi se izognili le s prenosom lastništva na otroka.
Skupni znesek davka bi torej znašal skoraj 19-krat več kot danes. Načrtovana stopnja 1,45 odstotka na ocenjeno tržno vrednost je precej višja od stopenj v sosednjih državah.
Oprostitev – najemodajalstvo
Dolgoročni najem nepremičnine bi lahko prinesel nižji davek. Vzemimo za primer stanovanje, oddano za 800 evrov mesečno.
V tem primeru bi lastnik plačal 2.160 evrov davka na najemnino in 1.252 evrov davka na nepremičnine, kar pomeni, da bi mu ostal neto zaslužek v višini 6.188 evrov.
Zanimivo je, da bi ob višji najemnini davek na nepremičnine lahko bil celo nižji ali pa ga sploh ne bi bilo. To pa je v popolnem nasprotju s trditvami vlade, da je namen davka na nepremičnine povečati dostopnost stanovanj.
Vladna koalicija strank Svoboda, SD in Levica želijo uvesti najvišji davek na nepremičnine v regiji.
Hrvaški davek na nepremičnine: Največ osem evrov za kvadratni meter
Hrvaška je z novim letom zvišala davek na prazne nepremičnine. Ta znaša od 0,6 do osem evrov na kvadratni meter, odločitev o višini pa je prepuščena občinam. Lastnik 70 kvadratnih metrov velikega praznega stanovanja bo plačal od 42 do 560 evrov letno, poleg komunalne takse, podobne slovenskemu NUSZ.
Tudi z novimi stopnjami bo hrvaški davek bistveno nižji od načrtovanega v Sloveniji. Maksimalna obdavčitev 560 evrov za primerljivo stanovanje je 6,5-krat nižja od slovenske. Če se nepremičnina oddaja, davka na Hrvaškem ni.
Avstrija: 200 evrov nepremičninskega davka za povprečno stanovanje
V Avstriji znaša nepremičninski davek na povprečno stanovanje okoli 200 evrov letno. Stopnja davka je med 0,05 in 0,1 odstotka ocenjene vrednosti nepremičnine, ki pa je bistveno nižja od tržne vrednosti. Za primerljivo stanovanje v Celovcu, ocenjeno na 250 tisoč evrov, bi davek znašal med 125 in 250 evrov. Davčna osnova temelji predvsem na vrednosti zemljišča, kar dodatno znižuje znesek davka.
Avstrijci imajo že zdaj nižje davke na plače in kapico na prispevke. Tudi z novim nepremičninskim davkom, ki ga načrtuje slovenska vlada, bi bila skupna obremenitev v Avstriji ugodnejša kot v Sloveniji.
Nepremičninski davčni sistem v Italiji je sicer kompleksen, vendar je v primerjavi z Golob-Boštjančičevim predlogom bistveno ugodnejši
V Italiji, ki je poznana po visokih davkih, so davki na nepremičnine še vedno občutno nižji od tistih, ki jih načrtuje slovenska vlada.
Italijanski sistem obdavčitve nepremičnin vključuje tri dajatve. Prva je IMU (Imposta Municipale Unica), ki je najbolj podobna slovenskemu davku na nepremičnine. Vendar se ta davek plačuje le za luksuzne nepremičnine, kot so vile in gradovi, ter za druga in vsa naslednja stanovanja in hiše v lasti posameznika. Lastniki, ki živijo v svojem edinem stanovanju ali hiši, so plačila IMU oproščeni.
Višina davka je odvisna tudi od posamezne občine.
Za lažjo predstavo si poglejmo primer standardnega stanovanja tipa A3, ki ga je za izračun IMU uporabila spletna stran Lakegardarealestate:
- Katastrska vrednost stanovanja, ki služi kot osnova za izračun davka, znaša 609,42 evra.
- To vrednost se pomnoži s petimi odstotki (občinsko pravilo) in s koeficientom 160, kar nam da davčno osnovo 102.382,56 evra.
- Na to osnovo se plača 1,06 odstotka davka, kar znaša 1.085 evrov.
Torej, v najslabšem primeru, ko lastnik ne živi v nepremičnini, bi plačal tisoč evrov davka.
Koliko bi za takšno nepremičnino plačali v Sloveniji po Golob-Boštjančičevem zakonu?
Po trenutnem predlogu bi davek znašal 1.485 evrov, plus NUSZ. Vendar bi bil dejanski znesek precej višji zaradi razlike v davčni osnovi. V Italiji davčna osnova ne dosega tržne vrednosti, medtem ko bi v Sloveniji.
Ivan Perčič, direktor tržaškega podjetja Servis, ponuja nekaj primerjav: davčna osnova za srednje veliko stanovanje v Firencah je 168 tisoč evrov, kar je verjetno precej manj od dejanske tržne vrednosti. Dvosobno stanovanje na obrobju Trsta je ocenjeno na 70 tisoč evrov, medtem ko je prodajna vrednost približno dvakrat višja.
Poleg tega imajo Italijani tudi druge olajšave. Če v stanovanju živi ožji družinski član lastnika, se davek običajno prepolovi ali pa ga sploh ni.
Primerjava davka na nepremičnino enake vrednosti v Italiji in Sloveniji
Vzemimo za primer zgoraj opisano stanovanje v Ljubljani, vredno 250.000 evrov.
- Predlagan nepremičninski davek v Sloveniji: 3.620 evrov
- Nepremiččninski davek v Italiji: 1.325 evrov
Razlog za tolikšno razliko se skriva v davčni osnovi. V Italiji se za osnovo vzame polovica tržne vrednosti nepremičnine, v Sloveniji pa posplošena tržna vrednost, ki je bližje dejanski tržni vrednosti.
Poleg tega v Italiji obstajajo določene olajšave, ki v Sloveniji niso na voljo.
Če bi v takšnem stanovanju v Italiji živel vaš sin, bi se davek znižal, medtem ko v Sloveniji po to ne bo vplivalo na višino davka. Po drugi strani pa bi se v Sloveniji davek znižal, če bi stanovanje oddajali, v Italiji pa ne.
Kot smo že omenili bo v Sloveniji veljalo, da višja kot bo najemnina, ki jo bo določil najemodajalec, nižji bo davek na nepremičnine.
V Italiji poleg davka na nepremičnine (IMU) obstajata še dve dajatvi: TASI in TARI
TASI je dajatev za nekatere občinske storitve, kot sta ulična razsvetljava in vzdrževanje cest, vendar je ne plačujete, če je nepremičnina vaše glavno prebivališče. V nasprotnem primeru znaša približno desetino do tretjino davka IMU.
TARI je davek, ki ga v Italiji plačujejo za odvoz smeti. Višina davka je odvisna od velikosti zemljišča in števila oseb, ki živijo v gospodinjstvu. Višina te dajatve je primerljiva s ceno odvoza smeti v Sloveniji.
Vir – www.finance.si, z dnem .8.1.2025, avtor Tanja Smrekar, do vsebine dostopate tukaj
